Кредит под залог- опасно ли это?

Как выгодно брать кредит под залог собственной квартиры для покупки транспортного средства, дачи либо для открытия собственного бизнеса? Опасности именно такого кредитования огромны — в случае чего же можно просто лишиться жилища. Зато, если сделка выгорит, можно вынудить “мертвую” недвижимость приносить “живые” средства. В Европе такие займы носят заглавие “На высвобождение капитала” и пользуются большой популярностью. Помнится, в собственных книжках Роберт Кийосаки рекомендует изыскивать такие методы покупки активов, которые бы сами окупали себя. К примеру, брать недвижимость в кредит, сходу сдавать в аренду и погашать заем за счет арендных платежей. Либо надежнее: приобрести жилище по дешевке (и в кредит!), а через год-два реализовать с огромным “наваром”. Так и кредит закрывается без излишних переплат, и на покупку новейшего объекта для вложений средств хватает.

Для таковых сделок у миллионера Кийосаки уже довольно средств — он покупает недвижимость по всему миру. Как быть тем, кто вольных средств не имеет, но желает заработать на росте цен на недвижимость либо землю, открыть собственный бизнес либо просто получить кредитную линию на крупную сумму?

“Я работаю в агентстве недвижимости и каждый день отслеживаю ситуацию на рынке. Четыре года назад я отважился заложить жилище собственных родителей и приобрести на эти средства квартиру в строящемся доме. Полностью не жалею о этом поступке, хотя со “стариками” поругался тогда непосредственно. За годы строительства цены на недвижимость выросли многократно. Сходу после того сдачи дома я продал новейшую квартиру, закрыл кредит и получил на руки очень круглую сумму. На данный момент открыл собственный бизнес и чувствую себя очень комфортно”,— ведает риелтор Сергей Шевченко.

Красота кредитов под залог недвижимости в том, что банки вообщем не контролируют то, как конечно заемщик будет применять приобретенные кредитные средства. Хоть дом строй за городом, хоть квартиру покупай, хоть открывай ЧП по торговле семечками. “Полученные средства клиент может применять на любые личные нужды, такие как оплата больших покупок, ремонт, обучение, свадьба, путешествие и т.д.. Мы не запрещаем растрачивать средства на бизнес, реализовывая задачки по его развитию: покупку оборудования, пополнение оборотных средств”,— разъясняет руководящее лицо управления розничного бизнеса банка “ПУМБ” Валерий Пацуй.

Правда, ставки по займам под залог жилища время от времени несколько выше (в среднем на 0,5–1,5%), чем по классическим ипотечным кредитам. Но так далековато не у всех банков. В среднем за таковой заем необходимо будет платить 13,5–14,5% в год в баксах и 15–18% в гривнах.

Сроки “недвижимых” займов очень солидные — до 10–20 лет. Для сопоставления — беззалоговый кредит наличными выдается на данный момент максимум на 1–6 лет, лишь в гривнах и под номинальные ставки в 29-36% годовых.

Традиционно финансисты готовы выдать в кредит под залог жилища до 70-80% его оценочной стоимости. Другими словами, имея в активе жилище, стоимостью хотя бы $150 тыс., можно рассчитывать на заем в $105-120 тыс., который можно применять по собственному усмотрению. Некие банки, правда, ограничивают наибольшие суммы кредитования — $200-300 тыс., но можно отыскать банк, который не предъявляет таковых требований.

Платить за кредит, например, в $100 тыс., придется много. При ставке в 14% на срок 20 лет платеж составит наиболее $1200 за месяц (по аннуитетной схеме). И если под залог имеющегося жилища брать новое, то никаких исходных взносов не будет нужно! Как уже не раз писали “Деньги”, на данный момент отыскать кредит с нулевым взносом на покупку жилища либо земляного участка — фактически нереально.

“В критериях нехватки денежных ресурсов и высочайшей инфляции банки обязаны ужесточать требования к ипотечным заемщикам — возрастает размер начального взноса клиента, который в последнее время у большинства банков составит в среднем 20-25%. А это означает, что с увеличением ставок кредитования получить заем на покупку недвижимости сумеют лишь платежеспособные клиенты”,— разъясняет ситуацию председатель правления “ОТП Банк” Дмитрий Зинков.

С схожими неуввязками сталкиваются и те, кто желает начать собственный бизнес “с нуля”. Мотивированные кредиты для бизнесменов выдаются лишь при условии, что они работают на рынке более 3–6 месяцев, и только под залог имущества (квартиры, машинки, оборудования и т.д.). Беззалоговые экспресс-кредиты для малого бизнеса выдаются на чрезвычайно умеренные суммы и лишь после того кропотливого исследования деловой репутации заемщика.
На что брать?

Оформить кредит под залог даже с учетом сегодняшней ситуации на финансовом рынке — не так тяжело. Еще тяжелее верно выбрать объект для вложения приобретенных заемных средств. Другими словами выбрать метод, которым можно “оживить” средства, “заснувшие” в недвижимости,— непросто. Ситуация на рынке первичного жилища и земли после того нескольких лет ценового галопа очень грустная. Опасности инвестора (а тем паче в статусе заемщика!) необоснованно высоки.

Самым настоящим объектом для инвестирования остается вторичное жилище. В особенности если взять ипотечный кредит с нулевым взносом не удается либо если банк выдвигает по нему мистические требования (высочайшие ставки, куча поручителей и т.д.). Кредиты “под недвижимость” разрешают также приобрести то жилище, на которое банк не желает выдавать обычный ипотечный заем (к примеру, квартиру в древнем либо пригородном доме). Рынок недвижимости на данный момент в стагнации — с начала года размер сделок на рынке недвижимости сократился на 20%, но шансы на его предстоящий подъем все еще сохраняются.

“Я делаю вывод, что на данный момент рынок недвижимости находится в состоянии некоего равновесия. Ждать резкого понижения цен не стоит из-за того, что при таком риске торговцы просто снимут свои квартиры с торгов и сдадут их в аренду. Квартира кушать не просит, ну и спрос на жилище остается неудовлетворенным. При всем этом не будет и роста цен, потому что вольных денежных ресурсов в экономике становится меньше и они не разогревают рынок жилой недвижимости. Спекулятивные капиталы на волне сообщений о будущем мировом продовольственном упадке идут в сельхозземлю”,— резюмирует советник министра экономики Сергей Яременко.

Еще одним методом использования “оживленных” средств может стать приобретение под залог квартиры, транспортного средства (без исходного взноса и неотклонимой страховки) либо открытие кредитной полосы в размере 70-80% стоимости жилища.
В любом случае, решаясь на кредит под залог квартиры, стоит просчитать все расходы, вероятные доходы и, основное, опасности!

Недвижимость необходимо раз в год страховать (0,3–0,4% стоимости жилища), а за кредит необходимо будет платить проценты. Средняя переплата по таковым кредитам за 20 лет составляет ни мало ни много 140-150%. Принесут ли существенную прибыль квартира, купленная на приобретенные средства, либо начатый бизнес?

В случае же проблем с оплатой кредита банк полностью может поставить вопрос ребром и вынудить реализовать квартиру для погашения займа. Репутация заемщика в данном случае будет испорчена, и взять новейший кредит для покупки жилища будет уже непросто.